Normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos

La normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos representa el marco legal que regula el acceso al autoconsumo colectivo en España, estableciendo los procedimientos y requisitos necesarios para que los edificios residenciales puedan beneficiarse de la energía solar.

Las ventajas de instalar placas solares en comunidades de vecinos están haciendo que cada vez más bloques de viviendas den el paso al autoconsumo fotovoltaico, gracias, en parte, a los avances normativos que se han dado en los últimos años.

Este conjunto de regulaciones, principalmente establecidas en el Real Decreto 244/2019 y las modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal, determina cómo las comunidades pueden instalar sistemas fotovoltaicos en bloques de viviendas.

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Acuerdos necesarios y normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos

Los acuerdos comunitarios constituyen el pilar fundamental para desarrollar cualquier proyecto fotovoltaico en edificios residenciales. La normativa de placas solares en comunidades de vecinos establece tres tipos principales de acuerdos que deben alcanzarse antes de proceder con la instalación:

• El acuerdo de uso del espacio comunitario determina qué áreas del edificio se destinarán a la instalación fotovoltaica, generalmente la azotea o cubierta. Este acuerdo debe especificar las condiciones de uso, el mantenimiento del espacio y las responsabilidades de conservación. La normativa exige que estos espacios cumplan requisitos técnicos específicos, como capacidad de carga estructural y orientación adecuada.
• El acuerdo de participación económica establece cómo se distribuirán los costes de instalación, mantenimiento y operación entre los vecinos participantes. La normativa permite diferentes fórmulas de financiación, desde el pago directo hasta sistemas de financiación con entidades bancarias especializadas. Este acuerdo debe detallar también el acceso futuro de vecinos que inicialmente no participaron en el proyecto.
• El acuerdo de reparto de la energía generada indica la energía que le corresponde a cada usuario en el autoconsumo colectivo, en función de los criterios que se establezcan (por ejemplo, cuotas de participación en la comunidad, consumo histórico de cada vivienda). Para ello, se utilizan coeficientes de reparto que pueden ser fijos o dinámicos.

¿Qué exige la normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos para empezar un proyecto?

La normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos establece requisitos iniciales específicos que toda comunidad debe cumplir antes de iniciar un proyecto fotovoltaico. El primer paso consiste en la convocatoria de una junta de propietarios donde se presentará la propuesta técnica y económica del proyecto.

La documentación básica requerida incluye un estudio de viabilidad técnica que determine la capacidad de la cubierta, la orientación solar y el potencial de generación energética. Este estudio debe ser elaborado por un técnico competente y debe incluir una memoria técnica detallada que especifique los componentes del sistema y las condiciones de instalación.

Los trámites iniciales comprenden la solicitud de permisos municipales, que pueden variar según la localidad, pero generalmente incluyen una licencia de obras menor o la presentación de una declaración responsable que certifique el cumplimiento de todos los requisitos técnicos y de seguridad.

Acuerdo de uso del espacio comunitario para instalar placas solares

Aunque vivas en un ático, si quieres instalar paneles solares en una cubierta comunitaria, la normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos establece que es necesaria la aprobación formal del resto de propietarios.

Por tanto, tanto para una instalación para ti o para unos pocos vecinos, como si se trata de un autoconsumo compartido para toda la comunidad de vecinos o para los usos energéticos comunitarios, hay que pasar por la Junta de vecinos y contar con un porcentaje de apoyo de la comunidad, tal como dice la Ley de Propiedad Horizontal.

Un primer acuerdo a alcanzar, por tanto, sería el espacio comunitario que se pretende utilizar para instalar placas solares en una comunidad de vecinos. ¿Y cuánto espacio de la cubierta comunitaria se puede utilizar? Pues el que decidáis, ya que no hay un porcentaje establecido.

Generalmente se suele aprovechar lo máximo que se tenga disponible, teniendo en cuenta los obstáculos que se puedan encontrar en el mismo (como chimeneas, sistemas de ventilación, etc.) y las sombras que podrían afectar a los paneles solares. Pero esto dependerá del tipo de instalación que se realice, de los usos y de para cuánta gente es la instalación.

El acuerdo debe especificar las condiciones de uso a largo plazo, incluyendo el acceso para mantenimiento, las responsabilidades de conservación del espacio y los procedimientos para posibles ampliaciones futuras del sistema.

¿Cuántos votos necesito para instalar placas solares en una comunidad de vecinos?

La Ley de Propiedad Horizontal establece porcentajes de votación diferenciados según el tipo de instalación y su alcance. Si buscas instalar un autoconsumo compartido con toda la comunidad, ya sea para las zonas comunes y/o para todas (o la mayor parte de) las viviendas del bloque, deberás contar con mayoría simple de votos y cuotas de participación.

Para una instalación de uso privativo (tuyo o de una parte reducida de la vecindad), necesitaréis 1/3 de los votos y cuotas presentes. En estos casos, cualquier vecino podría beneficiarse de la instalación si así lo solicita y abona la cantidad correspondiente con intereses. Aplica también al alquiler de placas solares en las mismas circunstancias (aprovechamiento privado extensible al resto de vecinos).

Y ¿qué pasa si tú, una parte del vecindario o una tercera persona quiere alquilar la cubierta para instalar placas solares, cuando la finalidad sea mejorar la eficiencia energética de todo el edificio? Pues que necesitarás 3/5 de los votos y cuotas de toda la comunidad y los acuerdos se aplicarán a toda la comunidad.

Existen también otras mayorías necesarias en función de si la instalación requiere de una alteración sustancial del edificio que ponga en riesgo la seguridad o sea contraria a la estética del inmueble. En estos casos, hará falta un acuerdo por unanimidad.

¡Importante! Todo lo que supere la mayoría simple (3/5, unanimidad), se cuenta como voto favorable todas aquellas que no se opongan expresamente, tomando como base la totalidad de propietarios/as.

Acuerdo de participación económica y financiación en la instalación de placas solares

Una vez decidido instalar paneles solares en el bloque de viviendas, la comunidad de vecinos debe llegar a un acuerdo sobre cómo financiar la instalación. Es decir, quién va a poner dinero y cuánto cada uno. La normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos permite diversas fórmulas de participación económica adaptadas a las necesidades de cada comunidad:

Instalación para uso tuyo exclusivo (privativa individual): la responsabilidad de pagarla sería tuya, incluyendo el coste de materiales, mano de obra y mantenimiento.

Grupo reducido de vecinos que quieren instalar placas solares (privativa colectiva): los gastos se repartirán según los criterios que establezcan las personas participantes.

Instalación de placas solares para los servicios comunes: el gasto se repartirá en base a los criterios que se acuerden (cuotas de participación, previsiones de uso de los servicios y elementos comunes). Si se supera el límite anual de nueve mensualidades ordinarias, las personas disidentes que hayan votado en contra, no estarán obligadas a sufragar los gastos que superen esta cuantía.

Autoconsumo compartido para la gran mayoría o la totalidad de viviendas del bloque: el reparto se puede realizar según las cuotas establecidas o en función de otros criterios como puede ser el consumo, las circunstancias socio-económicas o situación de vulnerabilidad, entre otros.

Instalación por parte de terceros para uso comunitario (renting): sería esta persona quién tiene que pagar la instalación y, luego, llegar a un acuerdo de alquiler o renting con cada vivienda que quiera beneficiarse del autoconsumo.

Acuerdo de reparto de la energía generada por las placas solares

El reparto de energía constituye uno de los aspectos más técnicos y regulados de la normativa de placas solares en comunidades de vecinos. La energía generada se distribuye mediante coeficientes de reparto que determinan qué porcentaje de la producción corresponde a cada participante.

Para hacer este reparto, debéis establecer una serie de criterios. Por ejemplo:

En función de la aportación económica que haya hecho cada uno.

• Criterios que tengan un carácter más social y solidario, reservando una parte de la producción para aquellas vecinas que se encuentren en una situación socioeconómica de vulnerabilidad.
• En base a la demanda de consumo de cada vivienda. Criterio especialmente importante si en tu edificio conviven familias numerosas, parejas o, incluso, personas solas.
• Incluso cuando haces una instalación para ti o una parte reducida de la vecindad, podéis acordar que parte de la energía que produzcáis vaya destinada a cubrir consumos comunes, pudiendo sufragar parte de la inversión la propia comunidad de propietarios en su conjunto.

¡Muy importante! Las fórmulas de reparto establecidas deben reflejarse en un acuerdo firmado por todos los participantes y comunicado a la empresa distribuidora. Este documento es fundamental para la legalización de la instalación y debe actualizarse cada vez que se modifiquen los coeficientes o se incorporen nuevos participantes.

Coeficientes de reparto dinámico en comunidades de vecinos

Los coeficientes de reparto de la energía producida en una instalación de placas solares en una comunidad de vecinos son aquellos que permiten calcular la energía horaria neta que corresponde a cada participante de ese autoconsumo compartido.

Hasta hace no mucho, los coeficientes de reparto eran fijos, estáticos. Por lo que si una de las personas asociadas producía excedentes de energía fotovoltaica que no utilizaba, ninguno de los otros asociados podía aprovechar ese excedente que, simplemente, se vertía a la red.

Ahora dispones de coeficientes de reparto dinámicos que permiten ajustar los consumos a diferentes circunstancias y hábitos de consumo de la vecindad. Que los coeficientes de reparto sean dinámicos supone un mejor aprovechamiento del autoconsumo y, por tanto, también del ahorro que genera, facilitando el intercambio de energía y teniendo en cuenta la producción fotovoltaica y el consumo para una mayor eficiencia y sostenibilidad.

¿Siempre debo pedir permiso a la comunidad de vecinos para instalar placas solares?

La normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos establece que debes tener la aprobación de los propietarios en la mayor parte de las situaciones.

Ahora bien, imagina que tienes la típica terraza de uso exclusivo y quieres instalar en ella placas solares sin afectar a la estética general. ¿Necesitas pedir permiso a la comunidad de vecinos? Pues, en este caso, no sería necesario. Solo tendrías que presentar el proyecto técnico a la Junta vecinal, con una antelación de 30 días antes de que empiecen las obras.

Para el resto de casos, siempre que se requiera espacio comunitario para instalar placas solares, será necesario el permiso de la comunidad de vecinos.

Para poder llegar a los acuerdos necesarios que establece la normativa de instalación de placas solares en una comunidad de vecinos, necesitarás una información y proyecto previo de la instalación, donde se detalle cómo va a ser esta, así como un presupuesto. Una información que te puede ofrecer tu empresa instaladora.

Requisitos legales según la normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos

La documentación legal requerida incluye una memoria técnica o proyecto técnico según la potencia de la instalación, elaborado por un técnico competente. Para instalaciones superiores a 10 kW se exige un proyecto completo firmado por un ingeniero, mientras que para potencias menores basta con una memoria técnica detallada.

Las licencias municipales varían según la localidad, pero generalmente incluyen licencia de obras menor y pago del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras). La mayoría de comunidades autónomas han simplificado estos trámites, permitiendo declaración responsable en lugar de licencia formal.

Los aspectos técnicos exigidos comprenden certificado de instalación eléctrica emitido por instalador autorizado, boletín de fin de obra y registro en la Consejería de Industria correspondiente. La instalación debe cumplir con normativas de seguridad eléctrica, protección contra incendios y compatibilidad electromagnética según el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.

Ventajas de cumplir la normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos

El cumplimiento de la normativa de placas solares en comunidades de vecinos proporciona seguridad jurídica completa para la inversión realizada, evitando sanciones administrativas y garantizando la continuidad del proyecto a largo plazo. Las instalaciones legalizadas están protegidas contra cambios normativos retroactivos y permiten acceder a todos los beneficios legales establecidos.

Acceso a subvenciones y ayudas públicas

Las instalaciones que cumplen estrictamente la normativa pueden acceder a subvenciones que ofrecen los programas autonómicos para acelerar la transición energética.

Beneficios fiscales garantizados

El cumplimiento normativo garantiza el acceso a bonificaciones del IBI de hasta el 50% durante períodos que pueden extenderse hasta 10 años según el municipio. A su vez, las deducciones en el IRPF pueden alcanzar el 60% de la inversión en edificios residenciales.

Mayor rentabilidad a largo plazo

Las instalaciones legalizadas presentan períodos de amortización más cortos debido al acceso completo a beneficios fiscales y compensación de excedentes. La estabilidad regulatoria garantizada permite planificar con seguridad los flujos económicos durante los 25-30 años de vida útil del sistema, maximizando el retorno de la inversión y contribuyendo a la transición energética sostenible de las comunidades.

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Instala placas solares en tu comunidad de vecinos de la mano de Cambio Energético

Como hemos visto, para realizar una instalación fotovoltaica en un bloque de viviendas es necesario conocer la normativa para la instalación de placas solares en comunidades de vecinos. Algo en lo que te pueden asesorar las empresas especializadas del sector, como Cambio Energético.

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