Alquiler de cubierta para placas solares en una comunidad de vecinos
Cada vez son más las comunidades de vecinos que se plantean alquilar la cubierta del edificio para instalar placas solares, atraídas por la posibilidad de generar un ingreso extra sin asumir ningún coste ni gestión técnica. Es una pregunta que surge, sobre todo, en comunidades con tejados amplios y bien orientados que ya han valorado el autoconsumo fotovoltaico en comunidades de vecinos pero no tienen intención de invertir en su propia instalación.
La respuesta corta es sí: una comunidad de vecinos puede alquilar su cubierta para placas solares, siempre que se cumplan determinados requisitos legales y se apruebe en junta de propietarios. En este artículo nos centramos en la parte que más dudas genera en la práctica: cuánto puede ingresar realmente la comunidad, cómo se reparte ese dinero entre los vecinos y qué debe recoger el contrato para que todo quede bien atado.
¿Puede una comunidad de vecinos alquilar su cubierta para placas solares?
Sí. La Ley de Propiedad Horizontal contempla expresamente esta posibilidad, aunque con un requisito de mayoría más exigente que el de una instalación de autoconsumo pensada para que la propia comunidad consuma la energía. Cuando el objetivo no es el autoconsumo, sino ceder el uso de la cubierta a una empresa —o a un tercero particular— a cambio de una renta, la junta de propietarios necesita alcanzar una mayoría de 3/5 de los votos y las cuotas de participación de toda la comunidad. Una vez aprobado, el acuerdo vincula a todos los propietarios, también a quienes votaron en contra.
Este punto, junto con el resto de mayorías que exige la normativa según el tipo de instalación (1/3 para autoconsumo compartido, unanimidad si hay alteración sustancial del edificio), lo explicamos con detalle en nuestro artículo sobre la normativa de instalación de placas solares en comunidades de vecinos. Allí puedes consultar cómo convocar la junta, qué documentación presentar y cómo se computan los votos. Aquí nos centramos en lo que viene después de aprobar el alquiler: el dinero.
¿Es lo mismo alquilar la cubierta que el renting de placas solares para la comunidad?
No, y es habitual confundir ambas fórmulas. Cuando una comunidad alquila su cubierta, cede el espacio a una empresa a cambio de una renta económica. Es decir, la energía generada no se destina, salvo acuerdo específico, al consumo de la comunidad, sino que la empresa la gestiona y la vende o la compensa con la red. La comunidad, en este caso, es la arrendadora del espacio.
En el renting o instalación por parte de terceros para autoconsumo comunitario, ocurre justo lo contrario. Es la comunidad quien consume la energía generada, pagando a cambio una cuota periódica a la empresa propietaria de la instalación, de forma parecida a como funciona el alquiler de cubierta para viviendas unifamiliares que ya explicamos en profundidad en nuestra guía de alquiler de tejados. Aquí no hay ingreso para la comunidad, sino ahorro directo en la factura eléctrica de los suministros comunitarios.
Ambas fórmulas comparten un mismo punto de partida —ninguna requiere inversión inicial por parte de los vecinos— pero responden a objetivos distintos: generar un ingreso extra en el primer caso, o reducir gastos de electricidad en el segundo. El resto de este artículo se centra en la primera opción: el alquiler puro de la cubierta a cambio de una renta.
Ventajas de alquilar la cubierta de tu comunidad de vecinos
Antes de entrar en cifras, conviene tener claro por qué esta fórmula resulta atractiva para muchas comunidades frente a otras alternativas de autoconsumo:
Sin inversión ni desembolso inicial: es la empresa que alquila la cubierta quien asume el coste íntegro de la instalación.
Sin gestión técnica para la comunidad: el estudio, la instalación, el mantenimiento y los seguros corren a cargo del arrendatario.
Ingreso estable y predecible durante toda la vigencia del contrato, sin depender de fluctuaciones en el precio de la electricidad.
Decisión más sencilla de acordar en junta que financiar una instalación propia, ya que ningún vecino tiene que adelantar capital.
Revaloriza el edificio y mejora su perfil de eficiencia energética de cara a futuras normativas o a una eventual venta.
Compatible con reducir gastos comunes, ya sea aplicando el ingreso al fondo de reserva o rebajando la cuota mensual.
¿Cuánto puede ingresar una comunidad de vecinos por alquilar su cubierta?
La renta que recibe el propietario de una cubierta —ya sea un particular, una empresa o una comunidad de vecinos— oscila entre los 40 € y los 1.500 € mensuales, según el tamaño y la orientación del tejado, la ubicación geográfica, las horas de sol de la zona y la potencia que finalmente se pueda instalar.
Las comunidades de vecinos suelen situarse en la parte media-alta de esa horquilla. La razón es que un edificio de varias plantas tiene, por lo general, una superficie de cubierta bastante mayor que la de una vivienda unifamiliar, lo que permite instalar más potencia y, por tanto, negociar una renta más alta. Eso sí, la cifra final depende siempre de un estudio técnico previo que analice la superficie realmente aprovechable —descontando chimeneas, antenas, casetones de ascensor o zonas de sombra— y la orientación de cada faldón del tejado.
Para hacerte una idea más concreta, imagina una comunidad de treinta viviendas con una cubierta plana de gran tamaño, bien orientada al sur y prácticamente sin obstáculos. Un caso así, con buena irradiación solar, podría situarse en la parte alta de la horquilla de rentabilidad. Se trata de un ejemplo orientativo y no de una cifra garantizada, ya que cada cubierta es distinta, y solo un estudio técnico gratuito puede concretar cuánto podría ingresar tu edificio en particular.
Entre los factores que más influyen en la potencia final que se puede instalar —y, por tanto, en la renta ofrecida— destacan el tipo de cubierta (una cubierta plana suele permitir más flexibilidad en la orientación de los paneles que una inclinada), la inclinación y orientación de cada faldón, la presencia de elementos que generen sombra a lo largo del día y el estado estructural del tejado, ya que una cubierta que necesite refuerzo o impermeabilización previa puede condicionar la propuesta económica.
Además de la renta fija, muchas empresas que alquilan cubiertas —entre ellas Cambio Energético— ofrecen a la comunidad la opción de quedarse con un porcentaje de la energía producida para autoconsumo en las zonas comunes (portal, ascensor, iluminación de garaje o zonas ajardinadas). Esta segunda vía de beneficio no sustituye a la renta, sino que se suma a ella, y puede suponer un ahorro adicional relevante en el recibo de la luz de los suministros comunitarios.
¿Cómo se reparte el ingreso del alquiler de cubierta entre los vecinos?
Esta es, probablemente, la pregunta que más se repite en las juntas de propietarios cuando se plantea alquilar la cubierta. La comunidad tiene bastante libertad para decidirlo, siempre que quede reflejado en el acuerdo aprobado en junta y en el acta correspondiente. Las fórmulas más habituales son estas:
- Destinarlo al fondo de reserva o a gastos comunes: es la opción más extendida. El ingreso del alquiler se incorpora a las cuentas de la comunidad y sirve para reducir la cuota mensual que paga cada vecino, o para financiar obras y mantenimiento sin necesidad de derramas.
- Repartirlo según el coeficiente de participación de cada vivienda, igual que ocurre con los gastos comunitarios, tal y como recoge el título constitutivo.
- Repartirlo a partes iguales entre las viviendas: una fórmula más sencilla de gestionar, aunque menos habitual, que algunas comunidades prefieren cuando los coeficientes de participación son muy similares.
- Combinar renta económica y energía para autoconsumo: cuando la empresa ofrece también un porcentaje de la producción, la comunidad puede decidir que ese excedente se destine a las zonas comunes mientras la renta en euros se reparte o se ahorra según el criterio elegido.
Sea cual sea la fórmula, es importante que quede recogida por escrito en el acta de la junta donde se apruebe el alquiler, junto con el resto de condiciones económicas. Esto evita discrepancias futuras, especialmente cuando cambian los propietarios de alguna vivienda a lo largo de los diez a veinticinco años que suele durar este tipo de contratos.
Requisitos y pasos para alquilar la cubierta de una comunidad de vecinos
Antes de firmar nada, una comunidad que quiera alquilar su cubierta debe pasar por un proceso similar al de cualquier instalación fotovoltaica comunitaria, con algunas particularidades propias del alquiler:
1. Estudio técnico de viabilidad: la empresa interesada evalúa la orientación, el estado estructural, la superficie aprovechable y las horas de sol de la cubierta, y calcula una propuesta económica orientativa.
2. Inclusión en el orden del día de la junta: el presidente o la administración de fincas debe convocar una junta de propietarios con este punto específico, detallando la propuesta recibida.
3. Votación y mayoría necesaria: se necesita el voto favorable de 3/5 de los propietarios y de las cuotas de participación de toda la comunidad para aprobar el alquiler.
4. Redacción y firma del contrato: una vez aprobado el acuerdo, se formaliza el contrato de arrendamiento del espacio, normalmente firmado por quien ostenta la representación legal de la comunidad —el presidente, con autorización expresa de la junta— y, en muchos casos, con la administración de fincas como intermediaria.
5. Instalación, legalización y puesta en marcha: la empresa se encarga de la instalación, los trámites administrativos, el alta ante la distribuidora y la puesta en marcha del sistema, sin coste para la comunidad.
Es recomendable que la comunidad cuente con el asesoramiento de su administrador de fincas durante todo el proceso, especialmente en la revisión del contrato antes de firmarlo.
¿Qué debe incluir el contrato de alquiler de cubierta de una comunidad de vecinos?
Cuando el propietario de la cubierta es una comunidad de vecinos —y no un particular o una empresa individual— el contrato de alquiler debe recoger algunas cláusulas específicas que conviene revisar con atención antes de firmar:
Duración y condiciones de renovación: lo habitual es un plazo de entre diez y veinticinco años, con opciones de compra, renovación o retirada de la instalación al finalizar.
Responsabilidad ante daños en elementos comunes: debe quedar claro quién responde si la instalación provoca una filtración, un daño estructural o cualquier incidencia en la cubierta o en las plantas inferiores, y qué seguro cubre esa contingencia.
Acceso para mantenimiento: cómo y cuándo puede acceder la empresa instaladora a la cubierta para revisiones y reparaciones, respetando el uso y la tranquilidad del resto del edificio.
Vinculación del acuerdo a futuros propietarios: al tratarse de un acuerdo comunitario aprobado en junta, obliga también a quienes compren una vivienda en el edificio durante la vigencia del contrato, por lo que conviene que quede reflejado en la documentación que se entrega al vender un piso.
Condiciones económicas y forma de pago: importe de la renta, periodicidad del pago, actualización a lo largo de los años y, en su caso, porcentaje de energía cedida para autoconsumo comunitario.
Cláusulas de salida: qué ocurre si la comunidad quiere rescindir el contrato antes de tiempo, o si la empresa instaladora deja de operar.
Un contrato bien redactado, revisado por el administrador de fincas y, si es necesario, por un asesor legal, evita la mayoría de los conflictos que pueden surgir a lo largo de un contrato tan largo.
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Alquilar la cubierta o instalar placas solares propias: ¿qué le conviene a tu comunidad?
Alquilar la cubierta no es la única forma de sacarle partido al tejado del edificio. La alternativa es que la propia comunidad invierta en su instalación de placas solares para autoconsumo, consumiendo la energía generada en las zonas comunes o repartiéndola entre las viviendas participantes.
Ambas opciones tienen sentido según el punto de partida de cada comunidad:
- El alquiler de cubierta es la opción más sencilla cuando la comunidad no quiere o no puede afrontar ninguna inversión, cuando existen dudas o falta de consenso sobre invertir en autoconsumo, o cuando simplemente se busca un ingreso adicional sin ninguna gestión técnica.
- La instalación propia ofrece un ahorro mucho mayor a largo plazo, ya que en lugar de recibir una renta fija, la comunidad deja de pagar la energía que consume. El ahorro del autoconsumo en una comunidad de vecinos suele amortizar la inversión en un plazo de entre 6 y 8 años, que puede reducirse si se combinan subvenciones y deducciones fiscales.
Debes saber que no son opciones excluyentes al cien por cien. En cubiertas muy grandes, algunas comunidades optan por instalar su propio sistema en parte del tejado y alquilar el resto, combinando ahorro directo con un ingreso adicional. Si tienes dudas sobre qué modelo se ajusta mejor a tu comunidad, en Cambio Energético podemos estudiar tu caso concreto y comparar ambas opciones con un presupuesto personalizado.
Fiscalidad del alquiler de cubierta en una comunidad de vecinos
El ingreso que obtiene una comunidad de vecinos por alquilar su cubierta tiene implicaciones fiscales, tanto para la comunidad como, en su caso, para cada propietario según cómo se haya decidido repartir ese dinero. Al tratarse de una renta y no de un ahorro en el consumo, no es equiparable a los beneficios fiscales de una instalación propia, como las deducciones en el IRPF o las bonificaciones en el IBI, pensadas para quien invierte en su propia instalación.
Dado que el tratamiento fiscal puede variar según cómo se articule el reparto —fondo común, reparto individual, régimen de la comunidad—, lo más recomendable es que la comunidad consulte con su gestoría o administrador de fincas antes de aprobar el acuerdo, para tener claro cómo declarar ese ingreso.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler de cubierta en comunidades de vecinos
Se necesita el acuerdo favorable de 3/5 de los propietarios y de las cuotas de participación de toda la comunidad, ya que se trata de ceder el uso de un elemento común a un tercero. El acuerdo, una vez aprobado, vincula a toda la comunidad, incluidos quienes votaron en contra.
No. Al igual que ocurre con el alquiler de cubierta para particulares y empresas, la empresa que se queda con el uso del tejado asume el coste íntegro de la instalación, el mantenimiento y los seguros durante toda la vigencia del contrato.
Sí, es posible alquilar únicamente la superficie disponible tras descontar obstáculos o zonas reservadas, e incluso combinarlo con una instalación propia en el resto del tejado si el tamaño de la cubierta lo permite.
El acuerdo comunitario aprobado en junta vincula al inmueble, no a la persona propietaria en el momento de la firma. El nuevo propietario asume las condiciones ya aprobadas, por lo que conviene informarle durante la compraventa.
Debe quedar recogido en el contrato de alquiler. Lo habitual es que la empresa instaladora asuma esta responsabilidad y cuente con un seguro que cubra cualquier incidencia derivada de la instalación durante toda la vigencia del contrato.
Sí. Muchas empresas, además de pagar una renta por el uso de la cubierta, ofrecen a la comunidad un porcentaje de la energía producida para autoconsumo en zonas comunes, lo que añade un ahorro extra al ingreso fijo.
En resumen
Una comunidad de vecinos sí puede alquilar su cubierta para placas solares, siempre que se apruebe con una mayoría de 3/5 en junta de propietarios. Es una fórmula sin inversión ni gestión técnica que puede generar un ingreso mensual relevante —especialmente en cubiertas grandes y bien orientadas— y que la propia comunidad puede repartir según el criterio que decida: reducir cuotas, aplicarlo al fondo de reserva o distribuirlo según la cuota de participación de cada vivienda.
En Cambio Energético, con más de 16 años de experiencia en instalaciones de autoconsumo fotovoltaico en toda España, estudiamos gratis la cubierta de tu comunidad y te decimos cuánto puede ingresar, sin ningún compromiso.
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